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Mietminderung bei Baulärm und die Haftung des Bauherrn
<2011-10-21>
Die Mietminderung im Wohn­raummiet­verhältnis ist auch in Innen­stadt­lagen mit Gewerbe­umgebung wegen Bau­arbeiten in der Umgebung möglich.

Aus unserer Beratungspraxis geben wir einen Überblick zu den Ansprüchen auf Mietminderung bei Baulärm und den Rückgriffsansprüchen des Vermieters gegenüber dem Bauherrn.

1. Mietminderungsanspruch

Das Landgericht Berlin faßt in einem Urteil aus dem Jahr 2007 die Rechte des Mieters einer städtischen Wohnung im Altbaubestand gegenüber Baulärm treffend zusammen: "Die Mietminderung im Wohnraummietverhältnis ist auch in Innenstadtlagen mit Gewerbeumgebung wegen Bauarbeiten in der Umgebung möglich." In Innenstadtlagen mit Gewerbe ist danach eine Minderung von Wohnungsmieten wegen Bauarbeiten in der Umgebung möglich, wenn dort nicht zwingend mit Bauarbeiten gerechnet werden muß. Grundsätzlich handelt es sich bei Bauarbeiten in Form des Abrisses und der Neuerrichtung eines Gebäudes auch in einem Gewerbegebiet und auch in einer Innenstadt um vorübergehende Maßnahmen. Denn grundsätzlich beschränkt sich die Bauzeit auf wenige Monate, während die "Lebenszeit" eines Gebäudes auch in heutiger Zeit noch nach Jahrzehnten bemessen wird.

Wenn auch in Großstädten viel gebaut wird, so betrifft dies doch unterschiedliche Standorte. Die Umgebung eines bestimmten Hauses ist auch in Innenstadtlagen grundsätzlich über viele Jahre hin frei von Großbaustellen. An der normalen Umgebung orientiert sich ein zwischen den Vertragsparteien vereinbarter Mietzins. Ergibt sich aufgrund einer besonderen Maßnahme in der Umgebung eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs, so ist auch die Miete entsprechend gemindert. Im konkreten Fall bewertete das Landgericht den von der Klägerin vorgenommenen Minderungssatz von 12 % der Bruttomiete bei monatelangen sich teilweise bis in die Nacht hinein erstreckenden Belästigungen durch eine Großbaustelle für angemessen.

Nach Auffassung des AG Pankow-Weißensee muß "in Wohngebieten mit Altbaubestand zwar regelmäßig mit baulichen Veränderungen und Reparaturen an Nachbargebäuden gerechnet werden, vor allem auch mit Fassadenerneuerungen. Das gilt jedoch nicht für eine komplette Entkernung dieser Gebäude und die damit verbundenen erheblichen Baumaßnahmen. Anders ist es, wenn der Vermieter substantiiert darlegt, dass im Hinblick auf den erkennbaren Sanierungsbedarf mit Bautätigkeit in der Umgebung des Mietobjekts zu rechnen war. Wäre der Sanierungsbedarf bei Mietvertragsschluss offensichtlich gewesen, wäre ein Minderungsrecht zu verneinen." (Urteil vom 07.05.2009)

Das Amtsgericht Hamburg bewertet Baustellenlärm in der Nachbarschaft als Unterfall der sog. Umweltmängel und damit regelmäßig dann als einen Mangel, der zur Mietminderung berechtigt, wenn die Erheblichkeitsschwelle von § 536 BGB überschritten ist. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter als Grundstückseigentümer keine Möglichkeit zur Abwehr des Lärms hat (Urteil vom 06.04.2005).

Das Amtsgericht Frankfurt orientiert sich 2004 an der Ortsüblichkeit von Baulärm und verneint für die Bankenmetropole im Einzelfall einen Minderungsanspruch: "Wenn große Bauprojekte in der weiteren Umgebung einer Mietwohnung seit vielen Jahren ortsüblich sind (hier: im Bereich Frankfurter Innenstadt/Westend), kann der Mieter aus damit verbundenen (Lärm-)Beeinträchtigungen keinen Mietminderungsanspruch herleiten." (Urteil vom 23.09.2004). Diese Meinung blieb aber isoliert.

In welcher Höhe Baulärm eine Minderung der Miete begründet, hängt jeweils von den Umständen des Einzelfalles ab und dazu empfiehlt es sich, eine anwaltliche Beratung eines Spezialisten einzuholen. Denn generalisierende Aussagen sind dazu nur schwer möglich. Insbesondere ist darauf abzustellen, in welchem Umfang die Gebrauchstauglichkeit der angemieteten Räume herabgesetzt ist. Dabei ist zu berücksichtigen, zu welchem Zweck diese angemietet wurden, beispielsweise ob als Wohnräume oder als Gewerberäume. Ferner ist zu berücksichtigen, in welchem Abstand zu den beeinträchtigten Mieträumen die Arbeiten durchgeführt werden, sowie Art, Umfang und Intensität der Arbeiten. Finden die Arbeiten an einem unmittelbar angrenzenden Nachbargebäude statt und handelt es sich um eine Totalsanierung, so kann in der Regel von einer Minderungsquote zwischen 20 und 30 % für die Dauer der lärmintensiven Außenarbeiten ausgegangen werden. Zu berücksichtigen ist allerdings auch, in welchem Umfang bei den beeinträchtigten Räumen Schallschutzeinrichtungen vorhanden sind.

2. Ersatzanspruch gegenüber dem Bauherrn

Hat der Mieter einer Wohnung die Miete berechtigt wegen Lärmimmissionen infolge von Bauarbeiten auf einem Nachbargrundstück gemindert, hat der Eigentümer des Nachbargrundstücks nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes die über die Zumutbarkeitsgrenze hinausgehende Mietzinsminderung auszugleichen: "Muß ein Grundstückseigentümer dulden, daß die gewerbliche Nutzung seines Grundstücks (hier: Hotel) durch die auf dem Nachbargrundstück stattfindenden Bauarbeiten beeinträchtigt wird, so kann er für den ihm dadurch entstehenden Ertragsverlust nur insoweit einen Ausgleich verlangen, als dieser über das zumutbare Maß hinausgeht. Es ist Aufgabe des Tatrichters, diese Zumutbarkeitsgrenze unter Abwägung aller Umstände des Falles zu bestimmen." (Urteil vom 08.07.1988)

Bei der Beurteilung der Unzumutbarkeit des Ertragsverlustes für den Vermieter ist darauf abzustellen, ob das Mietgrundstück bzw. die vermietete Eigentumswohnung noch wirtschaftlich betrieben werden kann. Die Zumutbarkeitsgrenze orientiert sich nach einer Entscheidung des Landgerichts Hamburg aus 1998 an der durchschnittlichen Nettorendite bei der Wohnungsvermietung.

Das OLG Celle bestätigt dies im Urteil vom 5. November 1994: "Wenn es durch eine ortsübliche Bebauung des Nachbargrundstücks infolge Baulärms zu einer wesentlichen und nicht mehr hinzunehmenden Beeinträchtigung durch Baulärm gekommen ist, hat der Eigentümer des betroffenen Grundstücks einen Anspruch auf Entschädigung in Geld. Das Gericht kann die Höhe dieses Geldanspruchs durch gerichtliche Schätzung gem. § 287 Abs. 1 ZPO ermitteln. Maßstab für die Wesentlichkeit der Beeinträchtigung ist das Empfinden eines verständigen Durchschnittsbenutzers des betroffenen Grundstücks." (Urteil vom 05.11.1994)


Autor: Matthias Möller-Meinecke, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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